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Nuevos valores de referencia

Dos hermanos son dueños pro indiviso de dos inmuebles adquiridos por herencia de su padre y quieren disolver el condominio. Como se considera que tienen valores equivalentes, cada hermano se adjudica uno de los inmuebles, no considerando que se produzca exceso de adjudicación alguno. No obstante, si se tienen en cuenta los valores de referencia del catastro, aplicables desde el 1-1-2022, existe entre ambos una diferencia de 20.000 euros.

En este caso particular, y ante la posibilidad de que operación pueda ser calificada como una permuta de bienes, se exige que cada permutante declare por el valor comprobado, salvo que el declarado sea superior (RITP art.23).

Por lo que se refiere a la disolución de la comunidad de bienes , y dado que en este caso no se desarrolla actividad económica alguna por parte de aquella y, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad (RITP art.61), solo habrá que tributar por la modalidad AJD , siempre que se trate de primera copia de escritura pública, que tenga por objeto cantidad o cosa valuable, que sea inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles y no esté sujeto a las modalidades TPO y OS del impuesto ni a ISD (LITP art.31.2).

Por el contrario, si se produjera un exceso de adjudicación, es decir, si uno de los comuneros recibe más de lo que le corresponde por su cuota de participación en la cosa común, va a constituir una transmisión patrimonial sujeta a tributación según medie o no compensación alguna:

– si es a título lucrativo: tributa como donación a favor del comunero al que se le adjudica por el importe del exceso (LISD art.3.b);

– si es a título oneroso: dado que el comunero que recibe el exceso compensa a los demás en metálico por las diferencias que resulten, a efectos de la de la tributación por la modalidad TPO, con carácter general, quedan sujetas a esta modalidad las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. Asimismo, como regla particular, quedan sujetos los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en el CC art. 821, 829, 1.056 párr.2º y 1.062. primero (LITP art.7), es decir, cuando se trate de bienes indivisibles o que desmerecen por la división, se produzca la adjudicación a uno de los comuneros y se compense al comunero que recibe menos por parte del comunero que recibe el exceso.

Con base en la doctrina del TS 30-10-19, EDJ 720808, en un caso como este de bienes indivisibles, si las prestaciones de todos los comuneros son equivalentes y proporcionales a su cuota de participación, quedan no sujetas a TPO y sujetas a la cuota gradual de la submodalidad documentos notariales de AJD. Lo mismo ocurre cuando, concurriendo los requisitos de indivisibilidad, equivalencia y proporcionalidad anteriores, se produce la disolución simultánea de varias comunidades de bienes sobre inmuebles de los mismos condominios con adjudicación de los bienes a uno de los comuneros que compensa a los demás o mediante formación de lotes equivalente.

Por último y, partiendo de la idea de que se produce la disolución del condominio con adjudicación a cada comunero de un inmueble, sin tener que pagar al otro ninguna cantidad de dinero, a efectos de determinar qué valor  debe tomarse a efectos de la liquidación del impuesto, con carácter general se hace remisión al valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa; en el caso particular de los inmuebles, no puede ser dicho valor inferior valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto (LITP art.10 y 30).

En consecuencia, si de conformidad con el citado valor de referencia se considera que se ha producido un exceso adjudicación en la disolución del condominio, sin existir compensación alguna, dicho exceso queda sujeto a tributación como donación por ISD. No obstante, si los contribuyentes no estuviesen de acuerdo con el citado valor, pueden solicitar una rectificación de la autoliquidación.

Valor de referencia: inmuebles heredados

Si hereda un inmueble, desde el 1 de enero de 2022 deberá calcular el Impuesto sobre Sucesiones considerando como base imponible el mayor de entre el valor declarado en la escritura de herencia y el valor de referencia…

Escriturar por el valor de referencia

Valor escriturado. Cuando se adquiere un inmueble por compraventa, el valor a consignar en la escritura es objetivo (la contraprestación pactada). ¡Atención!  No obstante, en las adquisiciones por herencia, el valor que se consigna en la escritura es subjetivo según la valoración realizada por los herederos (lo que puede crear inseguridad sobre si están actuando correctamente o no).

Valor de referencia. Pues bien, con los nuevos valores de referencia aplicables en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) a partir de 2022, la valoración se simplifica. Apunte.  Escriturar en función del valor de referencia puede ser conveniente por dos motivos:

• En primer lugar, porque es un valor aproximado al valor de mercado, de forma que, en caso de herencias, se facilita el reparto equitativo de los bienes entre herederos.
• Por otro lado, porque así los herederos sólo pagan el ISD mínimo.  Recuerde que en el ISD los inmuebles deben valorarse por el valor escriturado, actuando el valor de referencia como el mínimo a declarar. ¡Si el valor escriturado es mayor, el ISD aumenta!

¿Va a venderlo?

Ahorro fiscal. No obstante, si va a vender el inmueble heredado, declarar un valor superior al de referencia puede ahorrarle impuestos en la venta futura:

• IRPF. A la hora de calcular la ganancia o pérdida obtenida en la venta, podrá considerar como valor de adquisición ese mayor valor escriturado en la herencia, lo que reducirá la ganancia por la que deberá tributar en el IRPF.
• Plusvalía municipal. Si la venta se realiza por el mismo importe escriturado en la herencia o uno inferior, no deberá satisfacer la plusvalía municipal.   Y si el precio de venta es superior, podrá optar por tributar sobre la menor ganancia en lugar de por el sistema de coeficientes (si ello le conviene más).

Limitación. Así pues, escriturar por un mayor valor puede ser ventajoso si el aumento del ISD es bajo o nulo (por ejemplo, si puede disfrutar de reducciones o bonificaciones elevadas). ¡Atención!  Eso sí, no podrá escriturar por un valor superior al valor de mercado real. A estos efectos:

• El valor de referencia es el 90% del valor de mercado del inmueble calculado según el Catastro.  Por tanto, si escritura por un valor igual al resultado de dividir el valor de referencia entre 0,9, Hacienda no podrá cuestionarle el valor declarado.
• No obstante, si escritura por un importe más alto, deberá poder acreditar ese mayor valor (por ejemplo, mediante una tasación pericial).

Ejemplo. Usted adquiere por herencia un inmueble con un valor catastral de 70.000 euros y un valor de referencia de 225.000. Apunte.  Si al cabo de 15 meses lo vende por 245.000 euros, vea cuál será su tributación por la venta:

• Opción 1.En la escritura de aceptación de herencia ha valorado el inmueble por 225.000 euros (el valor de referencia).
• Opción 2.Lo ha valorado por el valor de mercado estimado de 250.000 euros (225.000/0,9).

1. Tributación en IRPF de la ganancia de 20.000 euros.
2. Valor catastral × coeficiente del 13% × tipo gravamen 30%.
3. No hay tributación porque por la venta se incurre en pérdidas.

Hacer coincidir el valor escriturado con el valor de referencia permite pagar el ISD mínimo. No obstante, si tiene previsto vender el inmueble que ha heredado, plantéese escriturarlo por un mayor valor y así tributar menos en el momento de la venta.