Condición resolutoria explícita
Hay condición resolutoria explícita si el vendedor se reserva la facultad de resolver el contrato cuando el comprador incumpla su obligación de pagar el precio o alguno de sus plazos al vencimiento del término establecido, determinando la resolución del dominio o derecho real transmitido y de todos los derechos constituidos sobre la misma cosa que deriven del derecho resuelto. De ahí que se considere como una garantía real.
La condición resolutoria explícita está regulada, específicamente en relación con la compraventa de inmuebles, cuando se aplaza el pago del precio, y también en el caso de permutas o adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviese que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o especie.
Se trata de una garantía indirecta, por cuanto no garantiza el cobro del crédito (el precio), sino que comporta la desaparición de este y el recobro de la cosa vendida. Una vez resuelto el contrato en ejercicio de la facultad concedida por la condición resolutoria pactada, procede devolver el bien al vendedor, el cual está obligado a restituir las cantidades que hubiera recibido descontando, en su caso, el importe que proceda en compensación por la posesión y uso del bien por el comprador.
La resolución del contrato, una vez declarada, tiene efectos retroactivos, como si el bien nunca hubiera dejado de pertenecer al vendedor, determinando la resolución del dominio o derecho real transmitido y de todos los derechos constituidos sobre la misma cosa que tengan su origen en el derecho resuelto.
Registralmente, la resolución tiene como consecuencia la reinscripción del bien a favor del vendedor y la cancelación de los asientos que traigan causa del contrato resuelto, ya sea mediante solicitud firmada por todos los interesados o, en su defecto, mediante sentencia firme que así lo determine.
No obstante, la resolución del contrato no se produce automáticamente, por el mero hecho del incumplimiento por el comprador, siendo necesario el previo requerimiento judicial o por acta notarial al comprador.
Cuando el comprador requerido no se allana a la resolución, sino que la rechaza oponiendo la inexistencia del pacto de resolución, haber realizado el pago o no haber transcurrido el término pactado, etc., es necesaria la declaración judicial de la resolución para que esta tenga eficacia.
Para llevar a cabo la inscripción registral de la venta sujeta a esa condición, además de cancelar el asiento registral existente a su favor y reinscribir el bien a nombre del vendedor, es necesario presentar el documento que acredite haber anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el valor de los bienes o el importe devueltos, junto con el mandamiento judicial en el cual conste que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordena la cancelación referida.
Por tanto, en tanto no conste la consignación en los términos expuestos, ni puede reinscribirse el bien a favor del vendedor ni pueden cancelarse los derechos que traigan causa del comprador.
Tributación de una condición resolutoria
Usted va a comprar un inmueble, y ha acordado con el vendedor que pagará una parte del precio de forma aplazada, pactando una condición resolutoria. Pues bien, para ahorrar costes, establezcan también cómo se cancelará dicha condición.
Venta. Al firmar la escritura usted pagará la mitad del precio, y la otra mitad quedará aplazada en 60 cuotas mensuales. En estos casos es habitual que el vendedor solicite alguna garantía de cobro del importe aplazado, como por ejemplo pactar una “condición resolutoria”. ¡Atención! Vea en qué consiste y cómo actuar para reducir costes fiscales.
Constitución de la condición
Garantía. Pactando una condición resolutoria, las partes “condicionan” la venta a que se pague totalmente la cantidad aplazada. Apunte. De esta manera, si usted deja de pagar alguna de las cuotas acordadas, el vendedor podrá resolver la compraventa y recuperar la finca.
Impuesto. Si pactan la condición, además del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que usted deba satisfacer por la compra, el vendedor también deberá satisfacer dicho impuesto por constituir dicha condición resolutoria:
- Si la compraventa tributa por Transmisiones Patrimoniales (entre un 6% y un 11%), el vendedor deberá satisfacer el 1% del importe total que haya quedado aplazado y garantizado por la condición resolutoria (o el tipo que haya establecido la comunidad autónoma).
- Si la compraventa tributa por IVA, el vendedor deberá satisfacer el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma).
Cancelación de la condición
Pago. Por otro lado, cuando usted acabe de pagar todas las cantidades aplazadas, es conveniente que cancele la condición resolutoria en el Registro. Así, la finca quedará libre de cargas (a efectos, por ejemplo, de volverla a vender). ¡Atención! Pues bien, en relación con dicha cancelación:
- En general, la condición resolutoria solo puede cancelarse otorgando una nueva escritura en la que comprador y vendedor declaran que se ha pagado la suma aplazada.
- Y por esta nueva escritura, usted deberá satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1,5%).
Instancia. No obstante, tiene una alternativa para evitar este coste: al pactar la condición resolutoria en la escritura, acuerden que esta se podrá cancelar por el transcurso de un determinado plazo desde el vencimiento de la obligación. Apunte. Por ejemplo, con una instancia firmada por el comprador cuando haya transcurrido un año desde el fin del plazo de pago sin que conste en el Registro ninguna anotación de haberse reclamado la cantidad aplazada. De este modo:
- Bastará con que la firma de la instancia se legitime notarialmente para poder inscribir en el Registro la cancelación.
- Al formalizarse en documento privado, no deberá pagar Actos Jurídicos documentados (deberá presentar dicho documento como no sujeto ante la Hacienda autonómica).
Otra opción
Prescripción. Otra opción para evitar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es que espere a que prescriba el derecho del vendedor a reclamar las cantidades aplazadas. Apunte. Para ello:
- En general, es preciso que transcurran cinco años desde el vencimiento del último pago y que durante el año siguiente a esos cinco años no conste en el Registro ninguna anotación sobre la reclamación de las cantidades adeudas.
- Por tanto, transcurridos esos seis años también podrá solicitar la cancelación con una simple instancia privada con firma legitimada.
Pacten expresamente que la condición resolutoria podrá cancelarse mediante un documento privado una vez transcurrido un determinado plazo desde el vencimiento de la obligación. Así no será necesario pagar AJD por la cancelación.
