A efectos de determinar la base imponible del impuesto, si el valor de referencia del inmueble supera el valor de mercado, se ha de liquidar el impuesto por aquel valor, sin perjuicio de que posteriormente sea solicitada su rectificación.
Base imponible. Cuantificación del valor
La cuantificación del valor transmitido o del derecho que se constituya o ceda, que no tiene necesariamente que coincidir con el precio del bien, es el centro de los principales conflictos de aplicación del impuesto, al ser un concepto jurídico indeterminado.
Desde el 11-7-2021, con carácter general y salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas particulares contenidas en la LITP atendiendo al tipo de operación de que se trate, se considera valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior, se toma este. Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
En el caso de los bienes inmuebles, su valor va ser el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto. Si el valor declarado por los interesados, el precio o la contraprestación pactada o ambos son superiores a su valor de referencia adjudicado, se toma el mayor de todos. Cuando la base imponible ha de determinarse en función del valor de bienes inmuebles (gravamen sobre concesiones administrativas, transmisión de créditos o derechos el caso de inmuebles en construcción y a efectos de la comprobación del valor de los bienes y derechos transmitidos o del valor fijado por el juez del concurso), el valor de estos no puede ser inferior al determinado de acuerdo con el criterio anterior.
Ante la inexistencia del valor de referencia, o cuando este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, va a ser la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.
Valor de referencia: compra de inmuebles
Si tiene previsto adquirir un inmueble próximamente y va a satisfacer ITP por la adquisición, recuerde que la forma de cálculo de dicho impuesto ha cambiado. Vea algunos aspectos que deberá tener en cuenta a partir de ahora.
Cambios en la valoración
Valor real. Hasta hace unos meses, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a la adquisición de inmuebles se calculaba mediante la aplicación del tipo de gravamen sobre el valor real del inmueble:
- En caso de inmuebles usados que tributaban por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO), el impuesto era de entre un 6% y un 11% del valor real (según la comunidad autónoma).
- En caso de inmuebles nuevos, que tributaban por Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), el impuesto era de entre el 0,5% y el 2,5%.
Valor de referencia. No obstante, desde 2022 la base del impuesto será el mayor de entre el precio satisfecho por la compra y el valor de referencia. Apunte. El valor de referencia es el 90% del valor de mercado que ha calculado el Catastro para cada inmueble; este valor se irá actualizando cada año según la evolución del mercado inmobiliario. Su cuantía puede consultarse de forma sencilla –facilitando los datos del DNI del consultante– a través de la Sede Virtual del Catastro.
Antes de comprar
Consulta online. Por tanto, si va a adquirir un inmueble próximamente, antes incluso de formalizar unas arras o efectuar una reserva, realice dicha consulta en línea:
- Valor de mercado. Por un lado, le servirá como indicativo de si el precio que le están pidiendo es próximo al valor de mercado del inmueble. Para saber el valor de mercado partiendo del valor de referencia, divida este último entre 0,9.
- Impuesto a pagar.Por otro, podrá conocer con antelación cuál será el impuesto que se debe satisfacer por el inmueble y no se llevará sorpresas. ¡Atención! Recuerde que, salvo que el precio pactado sea superior, deberá tributar por el valor de referencia.
Ejemplo. Usted adquiere un inmueble por 200.000 euros, aunque el valor de referencia es de 300.000 euros. Apunte. Pues bien, si el inmueble es usado y ha de satisfacer ITP-TPO al tipo del 10%, el coste total para usted será de 230.000 (200.000 + 30.000).
Sin valor de referencia. Si, al adquirir el inmueble, el Catastro todavía no ha asignado un valor de referencia al inmueble (por ejemplo, porque éste es de reciente construcción), la base imponible del impuesto será el mayor de entre el precio de venta y su valor de mercado.
Posibilidad de recurrir
Vías de impugnación. Si usted no está de acuerdo con el valor de referencia sobre el que debe satisfacer el ITP-TPO o el ITP-AJD y quiere recurrirlo, dispone de dos vías para hacerlo:
- Presentar la autoliquidación por el valor de referencia y, posteriormente, solicitar la rectificación (impugnando dicho valor). Ésta es la opción más prudente para evitar posibles sanciones.
- Presentar la autoliquidación según el valor que se considere que tiene el inmueble y recurrir el valor de referencia cuando Hacienda inicie el procedimiento de comprobación.
Pruebas. En estos casos deberá aportar pruebas que acrediten que el valor de referencia es excesivo: una tasación pericial, fotos del interior del inmueble que acrediten su mal estado, información sobre otras compras de inmuebles similares, justificantes de las ofertas de compra recibidas por el vendedor antes de vendérselo a usted, etc.
Antes de comprar un inmueble o satisfacer las arras por él, consulte cuál es el valor de referencia asignado por el Catastro. Así sabrá cuál es el impuesto que tendrá que pagar por la compra y evitará sorpresas de última hora.
